家賃保証会社とは何か?

家賃保証会社一般

2020年の民法改正もあり、需要が高まっているという家賃保証会社。2018年の段階で賃貸借契約の7割~8割は家賃保証会社を利用しているといわれています。

なぜ家賃保証会社が利用されるようになったのか、そもそも家賃保証会社とは何をする会社なのか、解説いたします。

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近年、利用が増えている家賃保証会社

家賃保証会社とは、賃貸物件を借りる際に連帯保証人の代わりに入居者の家賃支払い能力を機関保証する会社です。

一般的には、家賃が遅れた際に入居者の代わりに家主に支払う会社と誤解されていますが、家賃保証会社は入居者が支払うべき家賃を立て替え払いしているだけであって、立て替え後には入居者に請求します。

また、家賃保証会社が連帯保証人を務めるという誤解もありますが、家賃保証会社は家賃の保証をしているのであって、家賃以外の支払いはオプションです。

具体的には原状回復費用、賃貸借契約の更新料などは家賃保証会社の補償範囲外です。しかし、連帯保証人は入居者の債務をすべて引き受けることになりますので、家賃保証会社が保証しない範囲であっても引き受けることになります。

以前は賃貸借契約の締結に連帯保証人は必須でしたが、2000年頃から徐々に家賃保証会社が出てきました。昔は連帯保証人さえいれば家賃が遅れても大丈夫と考える大家が多く、しかも、当時は家賃滞納者に厳しい対応をしていたのも事実です。

アヒル
アヒル

入居者が払わなかったら連帯保証人から取ればよかったんですね。

そのため、家賃が遅れたら部屋を追い出される、なんていうことも頻繁にありました。つまり家賃滞納が長期化することがなかったのです。

しかし、時代が進むにつれ連帯保証人は連帯保証人としての役割を果たせないことも多くなり(不況の影響かもしれません)、家賃滞納者だからといって追い出すことは社会的に容認されなくなってきました。

そういう時代背景もあり、家賃保証会社の利用が近年急激に伸びています。

世の中の認知が進む家賃保証会社

家賃保証会社は2000年頃から徐々に広まりだしました。会社として古いといわれているのは日本賃貸保証(1988年創業、1995年設立)ですが、実はその前からアルファー(1982年設立)近畿保証サービス(1983年設立)が家賃保証会社として存在していました。

アヒル
アヒル

アルファーは最古の家賃保証会社です(たぶん)

近年出てきた保証業界とたびたび話題にされますが、実は業界としては35年以上あったということです。しかし、世間で話題になったのは2010年頃からです。

きっかけになったと思われるのは2009年に流行ったゼロゼロ物件と追い出し屋という言葉。ゼロゼロ物件とは、賃貸物件の入居時に敷金がゼロ、礼金もゼロで住めるということで、当時非常に話題になりました。

現在では敷金も礼金もだいぶ下がりましたが、2009年当時は敷金2ヶ月、礼金2ヶ月ぐらいは当たり前でした。サービス自体はまったく悪意のないものでしたが、このゼロゼロ物件を悪用する会社が出てきました。覚えている方も多いかもしれませんがスマイルサービスです。

アヒル
アヒル

スマイルサービスは今はハウスポートという別の会社で活動しています

敷金とは、引越しの際の原状回復費用に充てたり、退去時に清算が残っていた場合には充てたりすることはありますが基本的には入居者に戻ってくるお金です。礼金は部屋を借りる際に家主に渡す(感謝の意味を込めてあげる)お金です。要するに、ゼロゼロ物件を貸すことで何かあった際のリスクヘッジができなくなり、儲けも減ります。

そのため、ゼロゼロ物件で家賃滞納が起きた場合には、すぐに鍵を変えられてしまい入居者を追い出すということが横行した時代がありました。滞納が起きたらすぐに追い出すことで損害を最小にしていたわけです。

しかし、そのようなやり方が世間に受け入れられるはずも無く、しかも、家賃保証会社が間に入っていたということもあり、2009年当時非常に問題になりました。

これが、家賃保証会社の追い出し屋問題です。

アヒル
アヒル

昔の不動産屋だったら普通のことだったのですが、時代の波には逆らえませんよね

家賃保証会社でも、この問題をよしとはせず、コンプライアンスが流行りだしたのも2009年頃です。家賃保証会社の団体でも自主ルールというのを設けるようになりました。

東洋経済に載ったり、朝日新聞に載ったり、テレビドラマで悪役にされたりとだいぶ叩かれた家賃保証会社ですが、ある意味では悪い会社が淘汰され、業界内での回収方法も改められ、改善の方向に向かいました。

アヒル
アヒル

保証会社の従業員に取材したところ、友人に勤め先を話すと「あー、追い出し屋やってんの?」とか言われたとかで、このときはかなり散々だったようです

その後もかなり紆余曲折があったのですが、2015年にはあんしん保証がマザースに上場したこともあり世間で家賃保証会社が良い意味で話題になるようになりました。その後もジェイリースCasaイントラストが続いて上場したことで投資家や世間の注目があつまるようになったため、さらにコンプライアンスの徹底や方法論が見直されるようになりました。

アヒル
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2019年3月時点で上場しているのはこの4社だけ

2016年には全保連が全国的にテレビCMを出したことで、世間への認知が更に加速しました。これまでは不動産業界や投資家にしか注目されていませんでしたが、一般消費者にまで認知が拡大したきっかけといえます。

アヒル
アヒル

youtubeに全保連チャンネルがありますよ!

2017年には国土交通省がついに動きました。家賃債務保証業者登録制度です。ある一定水準を満たす家賃保証会社に国土交通省がお墨付きを与えているという感じです。現状では登録するメリットは特段ありませんが、登録すらできない保証会社と思われるよりも国土交通省も認めている、となった方が印象はよいですよね。

許可制ではないので、登録をしなくとも家賃保証会社への参入は可能です。全国では100社~200社あると言われている家賃保証会社ですが、大手といわれている家賃保証会社はすべて登録されています。それだけ関心が高いということです。

アヒル
アヒル

ちなみに、2019年3月31日時点で登録業者は59社です。

昔はいろいろあった家賃保証会社ですが、2019年では既に社会インフラといってもよいくらいに浸透しています。日管協の配信している情報によると賃借契約の8割近くは家賃保証会社の利用が必須という数字からも浸透率は見てとれます。

家賃保証会社の呼び方

 

当サイトでは、家賃保証会社と呼んでいますが、世間ではさまざまな呼び方があります。

  • 家賃保証会社
  • 賃貸保証会社
  • 家賃債務保証会社
  • 滞納保証会社
  • 滞納賃料保証会社
  • 賃借人保証会社
  • 保証会社

ざっと挙げただけでこれだけあります。事業内容はすべて同じですが、なぜ呼び方が違うのでしょうか。

もともと統括する機関がなく、各社が勝手に名乗っていたというのが実情だと思います。その中でも突出して使われることが多いのが家賃保証会社です。

しかし、国土交通省の制度では”家賃債務保証業者登録制度”といわれていることから、一部の会社では家賃債務保証会社と名乗るようにしたようです。単に保証会社と呼ぶことも非常に多いです。

アヒル
アヒル

家賃保証会社だとサブリースと思われるかもしれないしね

コグマ
コグマ

保証会社だと住宅ローンと勘違いされるかもしれませんね

アヒル
アヒル

賃貸業界なら住宅ローンとは間違えないでしょw

 

コメント

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